Ruec Sorrento, definizioni e parametri

1. Ai fini dell’applicazione delle norme e procedure del Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale di Sorrento si assumono le seguenti definizioni:

Costruzione: opera edilizia, realizzata fuori o entro terra, con l’impiego di qualsiasi materiale che, indipendentemente dalla durata e dalla modalità di installazione al suolo, non rientri espressamente nella categoria dei veicoli, così come definiti dal capo I del titolo III del D.L. 30 aprile 1992, n. 285 e successive modificazioni ed integrazioni (“Nuovo codice della strada”);

Unità immobiliare: insieme di stanze e vani accessori con autonomia funzionale ed ingresso indipendente;

Porticato: spazio coperto di uso comune, aperto almeno su un lato, che abbia relazione diretta con lo spazio esterno ubicato allo stesso livello;

Loggia: spazio coperto, ad uso esclusivo dell’unità immobiliare, aperto almeno su un lato, contiguo ad una delle pareti esterne di una costruzione costituente estensione e pertinenza dell’unità;

Facciata: la proiezione ortogonale sul piano verticale della parete esterna di una costruzione delimitata alla base dalla linea della sua intersezione con il terreno naturale o modificato ed al colmo dal limite superiore del parapetto di protezione o del cornicione nelle coperture piane oppure dalla linea di gronda nelle coperture a falde.

Fronte: la proiezione ortogonale sul piano verticale, relativa alle porzioni di facciata più esterne, con esclusione di sporgenze di qualsiasi tipo, che abbiano esclusivamente una funzione ornamentale o protettiva.

Piano: lo spazio, racchiuso o meno da pareti perimetrali, compreso tra due solai, limitato rispettivamente dal pavimento (estradosso del solaio inferiore, piano di calpestio) e dal soffitto (intradosso del solaio superiore), che può presentarsi orizzontale, inclinato o curvo, ed in particolare:

a) piano terra o piano fuori terra: il piano, o parti di esso, di una costruzione il cui pavimento si trovi in ogni suo punto perimetrale a una quota uguale o superiore a quella del terreno circostante, così come risulta modificato dalle opere di sistemazione.

b) piano seminterrato: il piano di un edificio il cui soffitto abbia su almeno un lato perimetrale una quota superiore di almeno 50 cm rispetto al terreno circostante.

c) piano interrato: il piano di un edificio il cui soffitto in ogni suo punto perimetrale abbia quota inferiore a quella del terreno circostante.

Spazi interni scoperti: si intendono le aree scoperte circondate da facciate della costruzione ed in particolare:

a) Corte: spazio interno circondato per almeno il 70% del perimetro da facciate della costruzione e per la parte restante da recinzioni, porticato o aperto;

b) Cortile: spazio interno circondato per l’intero perimetro da facciate della costruzione;

c) Chiostrina: spazio interno di superficie minima superiore a 1/8 di quella delle pareti circostanti, le quali non abbiano altezza superiore a m 20,00 e con una normale minima davanti ad ogni finestra non inferiore a m 3,00;

d) Cavedio: spazio interno, per la ventilazione dei bagni o locali di servizio ed il passaggio delle canalizzazioni interne, di superficie inferiore a quella minima della chiostrina e comunque superiore a 0,65 mq e sul quale non si aprono luci o finestre. Tale spazio deve essere percorribile per tutta la sua altezza ed attrezzato con scala alla marinara ed avere aerazione naturale.

Arredi per spazi esterni: costituiscono costruzioni ornamentali per la sistemazione di spazi esterni ad essi strettamente pertinenziali ed in particolare:

a) Gazebo: costruzione in legno priva di fondazioni, ancorata provvisoriamente al terreno, coperta in legno, tessuto o da essenze arboree, di superficie in proiezione orizzontale non superiore a 15 mq ed altezza non superiore a m 3,00;

b) Pergolato: costruzione in legno priva di fondazioni, ancorata provvisoriamente al terreno, costituita da pilastri e travi con copertura in essenze arboree;

c) Grillages: struttura verticale o orizzontale in legno forata per il sostegno di essenze arboree non delimitante spazi.

Tettoie e pensiline: strutture orizzontali rispettivamente a sbalzo o su strutture autonome, aperte su tre o tutti i lati, costituenti copertura pertinenziale di spazi scoperti di una costruzione.

Chiosco: costruzione, temporanea e non, di superficie coperta non superiore a 3,00 mq e di altezza non superiore a 3,00 m, priva di servizi igienici, destinata ad attività non residenziali (guardiania, commercio al minuto, deposito).

1. Ai fini dell’applicazione delle norme e procedure edilizie del Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale di Sorrento e degli strumenti urbanistici si assumono i seguenti parametri quantitativi:

superficie utile (Su), espressa in metri quadrati, è la superficie di pavimento dell’unità immobiliare (residenziale e non), misurata al netto di murature, tramezzi, pilastri, sguinci e vani di porte e finestre;

superficie non residenziale (Snr), espressa in metri quadrati, è la superficie destinata a servizi ed accessori, a stretto servizio delle residenze, misurate al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre, ovvero:

a) cantinole e depositi anche in sottotetti purché praticabili;

b) balconi, logge e ballatoi, nella misura massima della loro somma del 15% della Su;

c) terrazzi;

d) tettoie, nella misura massima del 5% della Su, e pensiline, nella misura massima del 3% della Su;

e) scale e ascensori interni alla singola unità abitativa, misurate per la sola superficie relativa alla proiezione sul piano di accesso;

f) locali per impianti tecnologici quali: impianti elettrici, radiotelevisivi ed elettronici, di riscaldamento e climatizzazione, idro-sanitari, gas, sollevamento (ascensori e montacarichi) e protezione antincendio;

g) vani e androni di ingresso, porticati e locali (depositi biciclette e carrozzine, spazi per riunioni) comuni a più unità abitative (sono esclusi i porticati ad uso pubblico); scale e ascensori comuni a più unità abitative, misurate per la sola superficie relativa alla proiezione sul piano di accesso;

h) spazi per parcheggio e autorimesse, singole o comuni, entro o fuori terra, con relativi spazi di manovra e parcamento (escluse le rampe di accesso), purché di pertinenza delle unità immobiliari, per le sole superfici eccedenti la misura minima di cui all’art. 41 sexsies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 così come modificato dall’art. 2 della legge 24 marzo 1989, n. 122.

Le Snr non rientranti nelle categorie o nelle quantità di cui ai punti precedenti sono considerate come Su.

Superficie accessoria (Sa), espressa in metri quadrati, è la superficie destinata a servizi ed accessori, a stretto servizio delle attività non residenziali (produttive, turistico-ricettive, terziarie, commerciali, direzionali) misurate al netto delle murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre, ovvero:

a) spazi e locali di cui alle lettere b), c) e g) della Snr;

b) spazi coperti di cui alla lettera d) della Snr nella misura massima complessiva pari al 10% della Su;

c) locali di cui alla lettera f) della Snr, nonché per altri impianti tecnologici a servizio dell’attività prevalente ed a questa connessa, quali impianti di depurazione, antinquinamento, serbatoi, gruppi di produzione energetica, e similari;

d) spazi per parcheggi e autorimesse così come definite dalla precedente lettera h) della Snr nonché nella misura di cui all’art. 5 punti 1) e 2) del D.I. 2 aprile 1968, n. 1444;

e) depositi, magazzini, archivi, purché interrati.

Le Sa non rientranti nelle categorie o nelle quantità di cui ai punti precedenti sono considerate come Su.

Superficie complessiva (Sc), espressa in metri quadrati, è la superficie costituita dalla somma della superficie utile (Su) e:

a) dal 60% del totale della superficie non residenziale (Snr) per le costruzioni a prevalente destinazione residenziale, di cui alla lettera a) del successivo art. 14;

b) dal 60% del totale della superficie accessoria (Sa) per le costruzioni a prevalente destinazione terziaria e commerciale, di cui alla lettera b) del successivo art. 14;

c) dal 40% del totale della superficie accessoria (Sa) per le costruzioni a prevalente destinazione produttiva, di cui alla lettera c) del successivo art. 14;

Si considera prevalente in una costruzione la destinazione d’uso di almeno il 75% del totale delle Su.

La superficie complessiva si utilizza anche ai fini della determinazione del costo di costruzione dell’edificio.

Non costituiscono superficie i locali o porzione di essi con altezza inferiore a 1,80 m, le coperture piane ed i lastricati solari non praticabili, gli spazi per parcheggi pertinenziali, con relativi spazi di manovra e parcamento, purché di pertinenza delle unità immobiliari, per le sole superfici di cui alla misura minima di cui all’art. 41 sexsies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 così come modificato dall’art. 2 della legge 24 marzo 1989, n. 122.

volume complessivo di un edificio, espresso in metri cubi, è la somma del volume lordo di ogni piano; il volume lordo di ogni piano fuori terra è uguale al prodotto della superficie lorda di piano per l’altezza relativa al piano stesso, misurata tra le quote di estradosso dei solai, o, nel caso di piano seminterrato o rialzato, rispetto alla più bassa delle seguenti quote: spazio pubblico (marciapiede, strada, piazza, ..) o piano di sistemazione esterna. Nel caso che tali quote siano variabili lungo il perimetro dell’edificio, l’altezza viene calcolata rispetto alla media ponderale delle quote. Nel caso di copertura inclinata (a tetto o a volta) l’altezza è misurata tra l’estradosso del solaio inferiore e il punto medio dell’estradosso del solaio inclinato superiore.

Sono esclusi dal calcolo del volume:

a) il volume entroterra misurato rispetto alla superficie del terreno circostante secondo la sistemazione prevista dal progetto approvato, se costituenti Snr o Sa, o parcheggi pertinenziali;

b) i porticati o porzioni di essi, se pubblici o d’uso pubblico; qualora i porticati non siano d’uso pubblico, nel calcolo del volume la superficie va considerata pari al 60% di quella effettiva;

c) i balconi e le logge, nella misura di cui alla lettera b) della Snr;

d) le tettoie e le pensiline nella misura di cui alla lettera d) della Snr;

e) i volumi strettamente necessari a contenere impianti tecnici a esclusivo servizio della costruzione quali extra corsa degli ascensori, serbatoi idrici, vasi di espansione dell’impianto di riscaldamento, canne fumarie e di ventilazione;

f) i volumi dei vani scala per la sola parte emergente dalla linea di gronda o dalla copertura piana della costruzione;

g) i sottotetti non praticabili e, per quelli praticabili, la parte di altezza interna inferiore a 1,80 m;

h) la differenza di spessore dovuta alla ricostruzione di strutture orizzontali con tecnologie diverse, laddove consentito;

i) i volumi determinati al piano terra per l’abbassamento del solaio di calpestio per rispondere a norme di sicurezza, igiene o antincendio o per l’eliminazione delle barriere architettoniche;

Per i porticati o porzioni di essi e per i sottotetti di cui al punto g) deve esser trascritto, prima del rilascio del certificato di agibilità, presso la Conservatoria dei RR.II. il vincolo pertinenziale tra questi volumi a servizio del bene primario ed il bene stesso.

altezza della facciata, espressa in metri, è l’altezza all’estradosso del solaio di copertura del piano utile più alto rispetto alla quota della linea di terra, definita dal piano dello spazio pubblico (marciapiede, strada, piazza, ..) o dalla più bassa sistemazione esterna, di cui al progetto approvato, interessata dalla facciata che si considera. Nel caso in cui il solaio di copertura sia inclinato si considera la sua quota media.

altezza massima della costruzione, espressa in metri, è l’altezza maggiore tra tutte quelle relative alle facciate di una costruzione.

distanza tra le facciate, espressa in metri, è la distanza minima tra le proiezioni verticali delle pareti finestrate delle costruzioni, misurata nei punti di massima sporgenza, compresi anche balconi aperti, pensiline e simili. Tale distanza va rispettata anche quando le costruzioni si fronteggiano parzialmente salvo il caso in cui le parti che si fronteggiano siano entrambe prive di finestre.

Le norme relative delle distanze tra gli edifici si applicano anche alle pareti di un medesimo edificio non prospicienti spazi scoperti interni (cortili, chiostrine, cavedi, ecc.), salvo quando i facciate di una stessa costruzione costituiscano rientranze planimetriche la cui profondità non superi un quarto della loro larghezza.

distanza dai confini e dal filo stradale, espressa in metri, è la distanza tra la proiezione del fabbricato, misurata nei punti di massima sporgenza, compresi anche balconi aperti, pensiline e simili, e la linea di confine o il filo di strade pubbliche o ad uso pubblico.

1. Ai fini dell’applicazione delle norme e procedure urbanistiche, si assumono i seguenti parametri quantitativi:

superficie territoriale, espressa in metri quadrati, è la superficie complessiva di un determinato ambito urbanistico, soggetto a pianificazione esecutiva o comunque perimetrato, ed è comprensiva di tutte le aree fondiarie, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, anche sottoposte a vincoli di qualsiasi natura;

superficie fondiaria, espressa in metri quadrati, è la parte di superficie territoriale effettivamente utilizzabile per insediamenti, al netto delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria;

superficie minima d’intervento, espressa in metri quadrati, è quella relativa alla superficie territoriale minima necessaria per predisporre e attuare un intervento urbanistico esecutivo;

lotto minimo di intervento , espresso in metri quadrati, è la superficie relativa all’area minima necessaria per operare un intervento edilizio diretto o, nel caso di intervento urbanistico esecutivo, l’area minima in cui è possibile frazionare la superficie fondiaria;

superficie lorda di pavimento, espressa in metri quadrati, è la superficie lorda di un piano compresa entro il profilo esterno delle pareti. La superficie lorda complessiva di una costruzione è la somma delle superfici lorde dei singoli piani abitabili o agibili, eventualmente anche interrati;

indice di utilizzazione territoriale, espresso in metri quadrati/metri quadrati, è la superficie lorda complessiva di pavimento realizzabile per ogni metro quadrato di superficie territoriale;

indice di utilizzazione fondiaria, espresso in metri quadrati/metri quadrati, è la superficie lorda complessiva di pavimento realizzabile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria;

indice di fabbricabilità territoriale, espresso in metri cubi/metri quadrati, è il volume complessivo realizzabile per ogni metro quadrato di superficie territoriale;

indice di fabbricabilità fondiaria, espresso in metri cubi/metri quadrati, è il volume complessivo realizzabile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria;

superficie coperta, espressa in metri quadrati, è la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate fuori terra, delimitate dal profilo esterno dei muri perimetrali, a qualunque piano si trovino, con esclusione delle parti aggettanti aperte;

rapporto di copertura, è il rapporto, espresso in percentuale, fra superficie coperta e superficie fondiaria.

Il testo appena riportato può contenere involontarie imperfezioni e/o refusi rispetto all’ originale. E’ opportuno, quindi, che coloro che necessitano di avere certezze rispetto ad una materia così delicata, effettuino le opportune verifiche consultando direttamente gli atti presso il Comune di Sorrento